Neubau Grundschule Huchting, Bremen - kooperatives Totalunternehmerverfahren

Die Freie Hansestadt Bremen plant in der Luxemburger Straße im Stadtteil Huchting den Neubau einer 2-zügigen Grundschule als gebundene Ganztagsschule. Die Schule existiert bereits, ist derzeit an anderer Stelle jedoch nur temporär untergebracht und soll nun hier ihren dauerhaften Standort erhalten. Das Projekt umfasst die schlüsselfertige Planung und den Bau dieser 2-zügigen Grundschule einschließlich Verteilerküche und Mensa (ca. 1.686m² NUF) sowie der Freianlagen. Hierfür soll ein bestehender 3-geschossiger Hochbautrakt kernsaniert und die vor Ort vorhandene Sporthalle abgebrochen und durch einen ebenfalls 3-geschossigen Neubau ersetzt werden. Aufgrund der besonderen Bestandsituation und der terminlichen Vorgaben soll die Umsetzung im Rahmen eines kooperativen Totalunternehmer-Modells erfolgen. Bauvertragsrechtlich wird in dem kooperativen Totalunternehmerverfahren ein Totalunternehmervertrag mit allen Rechten und Pflichten in üblicher Weise geschlossen. Das bedeutet, die vertraglich vereinbarte planerische und bauliche Verantwortung liegt mit Zuschlagserteilung vollumfänglich beim Auftragnehmer. Jedoch werden kooperative Arbeitsmethoden wie beispielsweise BIM, Lean Construction und die zeitweise Zusammenarbeit in einer Co-Location, genauso wie das Definieren eines Anreizes integriert. Die bekannte Verfahrensabwicklung hinsichtlich der klassischen Totalunternehmervergabe greift analog mit dem inhaltlichen Unterschied, dass die Bietenden während der Angebotsphasen keine gestalterischen Planungsleistungen erbringen und deshalb auch keine bzw. ggf. nur geringe Entschädigungszahlungen zum Tragen kommen. Lediglich auf Grundlage der FLB und einer AG-seitigen planerischen Vorkonzeption werden indikative Angebote vorgelegt. Das Verfahren zielt auf Projekträume mit risikobehafteten Umbauten und Erweiterungen im Gebäudebestand, zusammenhängend mit planungsrechtlichen Zwängen die keine Lösungsvielfalt der Aufgabenstellung zulassen, ab. Der Zuschlag erfolgt zum Abschluss des Vergabeverfahrens auf einen Pauschalfestpreis und Kostenobergrenzen. Risiken den Gebäudebestand betreffend werden durch die Bietenden monetär bewertet, sind allerdings nicht im beauftragten Pauschalfestpreis und den Kostenobergrenzen enthalten. Dieselben Risken werden gleichfalls durch die Auftraggeberin bewertet und mit einem Budget hinterlegt. Nach Zuschlagserteilung legt der Auftragnehmer seine Kalkulation und die Auftraggeberin ihr Risikobudget offen, um im Rahmen einer gemeinsamen kooperativen Planungsphase unter Anwendung der genannten Arbeitsmethoden gegen das Gesamtbudget, bestehend aus dem Pauschalfestpreis und den Kostenobergrenzen des Auftragnehmers sowie dem Risikobudget der Auftraggeberin, zu arbeiten. Bestätigt sich in dieser Phase die monetäre Risikoeinschätzung des Auftragnehmers aus der Angebotsphase wird eine erfolgsgebundene Zusatzzahlung ausgeschüttet. Insofern wird bereits während der Angebotsabgabe der Anreiz für die Bietenden gesetzt bestehende Risiken umfassend zu identifizieren, realistisch zu bewerten und einen intensiven Austausch im Verhandlungsgespräch zu führen. In der gemeinsamen Planungsphase profitieren zudem beide Partner im Sinne von „best for project“ vom Know-how, den vorhandenen Netzwerken und Fähigkeiten voneinander. So können fehlgeleitete Planungen und Missverständnisse ausgeschlossen, Budgetüberschreitungen sofort erkannt und gegengesteuert werden. Es wird HOAI LP übergreifend gearbeitet und zum Ende der Planungsphase ein verbindlicher Pauschalfestpreis, einschl. Risiken vereinbart. In der folgenden Ausführungsphase sind zusätzliche Vergütungsansprüche ausgeschlossen, es sei denn das Leistungssoll wird durch die Auftraggeberin angepasst. Die Nutzungsaufnahme der neuen Schule ist spätestens zum Schuljahr 2029/2030 vorgesehen.