verkoop met ontwikkelingsverplichting van de site Sinbad

Eignungskriterien

• Bewijs van Inschrijving op de Tabellen van de Orde van Architecten. Minimumeisen

  • •De Kandidaat moet aantonen dat de perso(o)n(en) die belast zal (zullen) worden
  • •met de taak van architect in orde is met de wettelijke voorwaarden voor het
  • •uitoefenen van het beroep van architect. Ter staving hiervan dient de Kandidaat
  • •een attest van inschrijving op de tabel van de Orde van Architecten over te
  • •maken.

• Capaciteit Minimumeisen

  • •Voor elk van de Basisexpertisen moet individueel en per Basisexpertise (dus
  • •per teamlid die de Basisexpertise uitmaakt) de volgende informatie worden
  • •meegedeeld:
  • •— een korte bedrijfspresentatie én
  • •— de voor deze Opdracht inzetbare proces -en projectverantwoordelijke
  • •(SPOC) met hun beroepskwalificaties én relevante ervaring.
  • •Deze informatie moet dus worden aangeleverd voor:
  • •— Basisexpertise 1: Gebiedsontwikkeling (Ontwikkelaar)
  • •— Basisexpertise 2: Architectuur (Architect)
  • •— Basisexpertise 3: Werken (Aannemer).
  • •Hieruit moet blijken dat elk van de Basisexpertisen individueel over de
  • •nodige capaciteit beschikt om de Opdracht tot een goed einde te brengen.

• Ervaring Minimumeisen

  • •Basisexpertise 1: Gebiedsontwikkeling (Ontwikkelaar)
  • •— De Kandidaat moet afdoende ervaring aantonen met
  • •gebiedsontwikkeling in een voor de Opdracht relevante context,
  • •met betrekking tot verplicht drie (3) projecten met een mix van
  • •woningen en andere functies, projecten waarvan reeds 50 % (in m²
  • •BVO) reeds voorlopig zijn opgeleverd.
  • •Deze drie (3) referenties omvatten:
  • •— minstens één (1) realisatie van een gebiedsontwikkeling met
  • •een bouwkost (excl. BTW) van 5.000.000 €
  • •— minstens één (1) referentie van de vermarkting van een
  • •gebiedsontwikkeling van minstens 50 woningen.
  • •Deze twee (2) laatste referenties kunnen worden aangetoond door
  • •één en hetzelfde project.
  • •Basisexpertise 2: Architectuur (Architect)
  • •— De Kandidaat moet afdoende ervaring aantonen met het uitwerken
  • •van een architecturaal ontwerp binnen een voor de Opdracht
  • •relevante context met betrekking tot verplicht drie (3) projecten,
  • •die reeds voorlopig zijn opgeleverd of waarvan de gesloten
  • •ruwbouwfase is voltooid en zoals ze verder zijn aangeduid.
  • •— De gevraagde 3 afzonderlijke projecten moeten als volgt worden
  • •aangeleverd:
  • •— één project van stedelijke groepswoningbouw (eventueel
  • •met andere functies) van minstens 10.000 m² BVO
  • •— één project van stedelijke groepswoningbouw (eventueel
  • •met andere functies) van minstens 5.000 m² BVO
  • •— één project van stedelijke groepswoningbouw (eventueel
  • •met andere functies) van minstens 2.500 m² BVO.
  • •Het referentieoverzicht dient als volgt opgemaakt te worden:
  • •— Alle referenties (ontwikkelingen, werken, ontwerpen) hebben betrekking
  • •op diensten of werken die zijn gepresteerd uiterlijk 8 jaar voorafgaand
  • •aan de datum van het Aankondigingsbericht. Er is, gelet op de
  • •afgelopen jaren van COVID, rekening gehouden met een ruimere termijn.
  • •Uit alle referenties moet blijken dat hun uitvoeringsniveau van dien aard is
  • •dat ze als referentie op nuttige wijze kunnen worden beoordeeld in het
  • •kader van de selectie. Dit betekent concreet:
  • •— voor de Basisexpertise Gebiedsontwikkeling:
  • •alle referenties zijn voor minstens 50% voorlopig opgeleverd (uit te
  • •Sint-Niklaas | februari 2026 Selectieleidraad Verkoop Site Sinbad 63
  • •drukken in m² BVO)
  • •— voor de Basisexpertise Architectuur:
  • •alle referenties zijn reeds voorlopig zijn opgeleverd of de gesloten
  • •ruwbouwfase is voltooid.
  • •— Van alle opgegeven projecten wordt verplicht een korte omschrijving
  • •gegeven (maximaal 1 bladzijde A4, exclusief beeldmateriaal) met de
  • •voornaamste gegevens, verplicht te vermelden:
  • •— de opdrachtgever en de contactpersoon van het project
  • •— plaats en tijdstip van uitvoering
  • •— één of meerdere afbeeldingen van het project
  • •— een omschrijving van het project met de (geraamde)
  • •investeringswaarde
  • •— een omschrijving van het aandeel en de rol van de Kandidaat in het
  • •project
  • •— indien het referentieproject (geheel of gedeeltelijk) voorziet in een
  • •woonprogramma: een omschrijving van het aandeel sociaal wonen.
  • •— Voor iedere referentie -verplicht drie (3) voor gebiedsontwikkeling en
  • •architectuur- wordt het modelformulier, toegevoegd als Bijlage 3,
  • •ingevuld en ondertekend. De Kandidaat beperkt zich tot de informatie die
  • •relevant is voor deze Opdracht, en belast het dossier niet met overbodige
  • •informatie.
  • •— Er wordt enkel rekening gehouden met voor de Opdracht relevante
  • •referenties. De referenties dienen verplicht genummerd te worden in
  • •functie van hun relevantie voor de Opdracht (1 = meest relevant, 2 = op 1
  • •na meest relevant,...).
  • •— Indien er méér dan de gevraagde / opgegeven aantallen projecten
  • •worden opgegeven zal, met het oog op de gelijke mededinging, slechts
  • •rekening worden gehouden met telkens de eerste 3 projecten die
  • •vermeld staan in de Aanvraag tot Deelneming.
  • •— Referenties kunnen tegelijk ingezet worden voor de verschillende
  • •Basisexpertisen. Met één (1) referentieproject kan worden voldaan aan
  • •verschillende Basisexpertisen.
  • •— Ervaring opgedaan in een samenwerkingsverband wordt slechts als
  • •ervaring voor de Basisexpertise aangemerkt als kan worden aangetoond
  • •door de betrokkene dat hij daadwerkelijk voor de Opdracht relevante
  • •expertise aan het door dat samenwerkingsverband uitgevoerde
  • •referentieproject heeft geleverd.

• Visienota Minimumeisen

  • •De Kandidaat dient aan te tonen dat hij beschikt over een relevante visie en
  • •nuttige motivatie voor de beoogde samenwerking met de Opdrachtgevers,
  • •aan de hand van een ‘Eigen Visie en Motivatie’-nota.
  • •Deze nota dient bij de Aanvraag tot Deelneming te worden gevoegd op
  • •straffe van onvolledigheid én is gebaseerd op de ervaring en inzichten van de
  • •Verplicht betrokken Partijen uit eigen projecten, toegepast op het Project.
  • •Deze nota speelt slechts een rol bij de doorselectie (zie verder) en vormt de
  • •basis voor de Offerte.
  • •De visienota is, gelet op de fase van de procedure, maximaal 10 A4
  • •bladzijden (exclusief beeldmateriaal, lettergrootte min. 11 pt.). De visienota
  • •wordt bij voorkeur ondersteund door schetsen en ander (al dan niet eigen)
  • •referentiemateriaal.
  • •In deze nota zet de Kandidaat (gelet op de stand van de procedure en de
  • •termijn voor het indienen van een Aanvraag tot Deelneming) minstens
  • •uiteen:
  • •1. wat zijn visie is op gebiedsontwikkeling in het algemeen, op de
  • •schaal van Sint-Niklaas, en meer bepaald hoe dit wordt geïllustreerd
  • •door minstens één van de opgegeven eigen referentieprojecten of
  • •door andere, al dan niet eigen, referentieprojecten
  • •2. wat mogelijke aandachtspunten kunnen zijn voor de beoogde
  • •gebiedsontwikkeling (het “Project”). Bij de aandachtspunten wordt
  • •minstens stilgestaan bij:
  • •a) de markteconomische aspecten, de visie op de gefaseerde
  • •realisatie van de woningen (niet: financiële winstmodellen)
  • •b) de wijze waarop een hoge stedenbouwkundige en
  • •architecturale kwaliteit en diversiteit kan bekomen worden
  • •c) de wijze waarop duurzaamheidsaspecten kunnen worden
  • •meegenomen in het Project
  • •d) de wijze waarop het aandeel sociaal wonen kan worden
  • •voorzien in het Project.
  • •Deze nota bevat geen generieke uiteenzettingen, ze herhaalt evenmin
  • •de inhoud van onderhavige Selectieleidraad, noch van de bijlagen van dit
  • •dossier.

• Erkenning en registratie van aannemers

  • •D (Bouwwerken), Klasse 7
  • •erkenning in klasse overeenkomstig de waarde van
  • •de geplande werken (Aannemer).

• De Kandidaat mag zich niet bevinden in één van de in de artikelen 67 tot en met 69 van de Wet Overheidsopdrachten bedoelde situaties. Dit behelst de verplichte uitsluitingsgronden, de uitsluitingsgronden in verband met fiscale en sociale schulden, en de facultatieve uitsluitingsgronden. Indien een verplichte uitsluitingsgrond van toepassing is op de kandidaat, moet de kandidaat overeenkomstig art. 70, § 2 Wet Overheidsopdrachten op eigen initiatief in zijn aanvraag tot deelneming aangeven of hij corrigerende maatregelen heeft genomen die voldoende zijn om zijn betrouwbaarheid aan te tonen ondanks de toepasselijke uitsluitingsgrond. Voor wat betreft de facultatieve uitsluitingsgronden kan de kandidaat op eigen initiatief in zijn aanvraag tot deelneming aangeven of hij dergelijke corrigerende maatregelen heeft genomen. Indien de aanbestedende overheid overweegt om een facultatieve uitsluitingsgrond in te roepen, zal zij aan de kandidaat de mogelijkheid bieden om corrigerende maatregelen aan te dragen in de loop van de plaatsingsprocedure, overeenkomstig art. 70, § 3, eerste lid Wet Overheidsopdrachten. Wanneer de kandidaat corrigerende maatregelen aanvoert, wordt de betrokken kandidaat niet uitgesloten van de plaatsingsprocedure als de aanbestedende overheid het geleverde bewijs toereikend acht. Deze bepaling is individueel van toepassing op de deelnemers die samen als een combinatie een aanvraag tot deelneming indienen, alsook op ondernemers op wiens draagkracht de kandidaat een beroep doet met het oog op het voldoen aan de eisen inzake kwalitatieve selectie De verplichte uitsluitingsgronden zijn ook van toepassing in hoofde van personen die lid zijn van het bestuurs-, leidinggevend of toezichthoudend orgaan van de Sint-Niklaas | februari 2026 Selectieleidraad Verkoop Site Sinbad 60 kandidaat of daarin vertegenwoordigings-, beslissings- of controlebevoegdheid hebben. Met het UEA verklaart de Kandidaat formeel dat de betrokken gronden tot uitsluiting niet van toepassing zijn. De Kandidaat vermeldt welk gedeelte van de opdracht hij eventueel voornemens is in onderaanneming te geven en de identiteit van de onderaannemers die hij voorstelt. Voor elke onderaannemer vermeldt de Kandidaat de naam, maatschappelijke zetel en ondernemingsnummer, alsook voor welk gedeelte van de opdracht hij de onderaannemer voorstelt. In het kader van de uitvoering van de Opdracht mag er geen uitsluitingsgrond van toepassing zijn op een onderaannemer die behoort tot het Team. De Aanbesteder zal zelf via elektronische weg (Telemarc) volgende attesten opvragen

  • •— RSZ – attest (indien de Kandidaat een RSZ-nummer heeft)
  • •— fiscaal attest
  • •— attest van niet – faillissement (indien de Kandidaat een rechtspersoon is).
  • •De Kandidaat moet dus m.b.t. de uitsluitingsgronden enkel de in de WOO
  • •bedoelde uittreksels uit het strafregister én het UEA toevoegen, geen andere
  • •attesten, en dit voor alle teamleden.
  • •Wanneer attesten ontbreken, beschikt de Aanbesteder over de mogelijkheid om
  • •bijkomende gegevens en informatie op te vragen, zonder hiertoe verplicht te zijn.
  • •Bij ontbrekende gegevens of onduidelijkheid kan de Aanbesteder dus even goed
  • •meteen de Aanvraag tot Deelneming afwijzen.
  • •Wanneer evenwel het UEA zelf ontbreekt dan wordt de aanvraag tot deelneming
  • •afgewezen als onontvankelijk.

Zuschlagskriterien

• Ruimtelijke kwaliteiten

• Toekomstbestendigheid van het Project

• Projectaanpak

• Financieel voorstel